前天，市民林女士接到推销电话，问她：“龙师附小边五六十平方米的小户型有没有兴趣了解一下？”前阶段还有电话来问：“西湖边上七八十平方米的小户型有需要吗？”都是小户型，这让有心买改善大居的林女士很好奇，怎么现在市面上都流行卖小户型了？

　　也许你也有这种感觉，在中小型楼盘成为市场主流的当下，大平层、叠墅屡见不鲜，小户型也越来越受开发商的“宠爱”。为什么小户型成了楼市一股潮流？一起来看看。

　　何为小户型？

　　要聊小户型，当然要先弄明白，何为小户型？正常来说，面积相对较小的商品住宅，被称为“小户型”，这里的“小”是相对于那些总建筑面积100多平方米的“大”居室而言的。

　　不过，在不同的城市，人们对小户型的理解是不同的。比如北京一般把30~50平方米之间的房子称为小户型，上海一般把60~70平方米之间的房子称为小户型，对武汉人、广州人来说，50~60平方米之间的房子就是小户型，重庆的小户型一般建筑面积在80平方米左右。也就是说，在房价越高的城市，人们约定俗成的“小户型”面积更小。

　　当然，大和小本身就是充满感性的形容词，不同的人对大小的界定肯定有差异。有的市民家住140平方米的大平层，看到120平方米的房子就觉得“有点小”，90平方米就更憋屈了；住在60多平方米房子里的业主，自然更向往100平方米以上、能多一房的“大户型”。

　　对漳州这座地级市来说，小户型正常指建筑面积90平方米以下的商品住宅。依据漳州自2016年2月起执行的契税政策，90平方米以下家庭第一套住房、家庭第二套改善住房执行的契税税率为1%；90平方米以上的首套税率为1.5%，二套为2%；不论大小，第三套及以上执行3%的税率。

　　显而易见，“90平方米”是个分界线。因此漳州业内普遍将90平方米以下住宅称作“小户型”。

　　为何开发商热衷推小户型？

　　开发商热衷于做小户型，归根到底还是出于销售的考虑。

　　市区西湖板块某新盘，普通住宅均价1.5万元/平方米，有89平方米和129平方米两种主打户型。忽略楼层加价等其他因素，购买其89平方米产品的话，折合总价133.5万元，按首套房20%计算首付约为26.7万元；购买其129平方米产品的话，折合总价193.5万元，按首套房20%计算首付约38.7万元。

　　对于普通置业者来说，小户型明显首付压力小、负债总额少。尤其是逐渐成为购房主力的“90后”，要购置人生第一套房时，预算不多时更倾向于购置首付低的房产。并且现在开发商也“聪明”地将70~90平方米的小户型做成二孩时代钟爱的小三房、小四房，且不说得房率如何，单就这个“五脏俱全”的配置，就足以俘获很多年轻人的心。

　　站在开发商的角度，因小户型总价低、首付低，购房者压力较小，最终成交会更快些，开发商回笼资金的周期会短一些。在去库存时代，能快速走量、快速回钱是开发商“共同的追求”。

　　漳州中介商会数据显示，冠成国际48平方米高楼层中修，报价129.6万元；同小区105平方米高楼层精修，报价252万元。简单计算下，第一套小户型折算单价约2.7万元/平方米，第二套约2.4万元/平方米。

　　且不论装修和位置如何，小户型单价高于大居室是市场行情。既然市场上默认如此，这就给了销售方一个针对小户型适当抬高单价的理由。在同时出售大小户型的楼盘，置业顾问会明确告知购房者，小户型单价会比大户型贵，因为“做小户型设计和建安成本更高”。

　　实际上，在土地资源越来越稀缺、土地价格日渐上涨的今天，房地产开发商更需谨慎，不论是供地还是拿地，不少人都偏爱“迷你”的小型地块，尽量不选耗资耗时耗力的大地块。为了将开发小地块的利润发挥到最大化，开发商会在兼顾产品多样性的同时，尽量选择多开发单价高的产品来扩大利润空间。当下市面上单价高的产品无非两种，要么是大家熟悉的小户型，要么是开发商拥有强势议价权的复式（叠墅）产品。这也是市面上越来越多楼盘出现“高低配”“最萌身高差”“小户+叠墅”的原因。当然，开发商为了均衡容积率，也会在配套叠墅的社区中多配些小户型，让小区不显得太过“地广人稀”，顺便也能多招揽些刚需和投资买家。

　　小户型值不值得买？

　　作为购房者，到底要不要买小户型呢？这个问题见仁见智。

　　先从小户型好的方面来看。其实对于多数3~4口之家来说，90平方米以下的房子，扣除20%多的公摊后，剩余的居住面积虽说不上大，但也够住了。购买小户型，不但拿下房子时的资金压力小，购房后缴纳与产权面积相关的各种费用如契税、物业费等方面，花费也比较少。而且面积小，好清洁，好打理。若是将来出租、出售，小户型周转较快，流动性较大，增值空间优于大户型，投资型购房者也更愿意入手小户型。

　　不过小户型也有局限性。一般来讲，小户型是夹在大户型中间的，户型设计难以做到南北通透，格局、位置都比较差，居住密度也较大，私密性、舒适感较差。如果是三代同堂、家有二宝，小户型是肯定不够住的，换房在所难免。所以从改善的角度看，第一套房买小户型，之后转手卖出换大房，为装修小户型花费的钱约等于“沉没”了，还要再支付转售产生的税费，这个过程手续麻烦、劳心劳力，还挺费钱。做得到的购房者不如一步到位，买个大点的，省得换。

　　当前，漳州市区有不少专售或主打小户型的楼盘。如位于西湖附近的大唐三木印象西湖，只有76、89以及108平方米这三种户型；“隔壁”的碧桂园西湖印象，产品也只有三种，64、89和116平方米；毗邻芗城名校的钟厂改造项目东门里，主打投资型50.8和60.6平方米两种户型；高新区联发君领壹号力推的样板间也是81平方米的小户型。位于台商投资区的纯新盘未来之城，近期公开的户型全部是小户型，分别是67、78、80、83、89平方米。漳州开发区的招商蛇口兰溪谷，近期售罄的房源都是71~90平方米左右的房型。

　　总的来说，预算有限的购房者选择小户型是有道理的，毕竟小户型门槛低，能解决落户、就学等一系列问题。不过，买房是件大事，精打细算、多做研究也很重要。到底小户型适不适合你自己，还要看你的实际需求。

　　■记者 张 晗